安徽合肥文旅地产策划设计公司：文旅地产项目文旅板块运营方法

      当经济发展不足时，城市生活水平明显高于农村，农村人为了获得较高的生活质量，当然会向城市流动，这个过程叫“城市化进程”。但当国家经济发展到一定阶段，城市与农村的生活水平、生活质量相差不多，而且农村也实现了城镇化时，住在哪里都差不多，都能享受到基本相同的生活质量，反而城市由于人口过多，过于喧闹，过于臃肿，反而影响生活质量时，就会出现城市人口向小城镇和农村反向流动的现象，这个过程叫“逆城市化”。从这种经济现象看，中国旅游地产中文旅板块无法解决中国大的经济发展趋势，所以说中国文旅板块只能解决第二居所问题。其实第二居所实质大部分人，买第二套房，表面上给自己一个理由，度假啊。实际上，还是奔着买房赚钱去的。心里想，不光要住的时候可以住，关键是以后能赚钱。再这样的背景下，文旅地产，其一是投资汇报，而是改造居住环境的旅游化是文旅运营的关键。

二、文化符合与度假环境融合发展

     1、 一个景点、一个区域的文化旅游资源，应该是完整的、连片的、和谐的，而不是一个点、一条街地割裂开来搞“补丁式”开发。乌镇景区和古北水镇的早期建设，下功夫最多的就是做“减法”，将所有与景区不协调的建筑和设施统统拆掉；景区的餐饮场所、酒店等配套建筑物，也都严格按照统一风格建设。
     2、就是要平衡好商业开发与环境保护、文化保护的关系，决不能顾此失彼。现在不少景区过于急功近利，商业味太浓，忽视了生态环境、商业环境、文化环境的保护，这种做法非常“短视”，很难实现可持续发展。

      3、旅游地产的本质是体验经济。文化旅游是旅游产业的高级形态，必须靠专业团队潜心打磨。因为做文化旅游，就是做体验、做口碑。景区不在于挂了多少“星”，最大的“星”一定来自于游客，所以匠心品质才是法宝。

三、借助文旅拿地后文旅如何运营

      旅游投资界有一句很经典的话，叫“投资是否赚钱，70%靠拿地”。首先要明确什么土地能够用，什么土地不能够用。农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。宅基地的使用对于旅游开发来说是最具有商业价值的。目前它有两种使用方式，第一种是宅基地“三权分置”，“三权分置”的政策从承包地应用到宅基地上了，宅基地既保留了原来的体制，又可以盘活用足城市资本，也可以进行经营，可以直接进行特色小镇、民宿等旅游开发利用。例如浙江桐庐，就是首先把宅基地确权，农民把宅基地卖给村集体，村集体和城市资本合作共同开发民宿。第二种方式就是国务院一号文件所提出的“允许利用宅基地建设生产用房“，将零散的宅基地集中起来之后，做田园综合体或者特色小镇的产业用地。拿地后文旅项目也要运营才能保障项目顺利推进，在这里地产开发达人认为文旅板块单独对外招商，让有运营文旅景区团队接管文旅板块运营，这是文旅地产拿地后必须要做的选择。对应招商文旅团队采用3年建设期固定管理费的原则，从第四年固定管理费减半，以项目经营提出作为文旅项目运营模式。


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